5月以来，商品房“以旧换新”政策在各地出台和落地的节奏明显加快。
近日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会发布第二批参与住房“以旧换新”活动项目名单，共70个项目、30家中介机构名列其中。至此，广州市参与住房“以旧换新”的楼盘数量累计近200个，合作中介机构44个。
据不完全统计，截至目前，已有超70城推出商品房“以旧换新”“收旧换新”的相关政策。各地商品房“以旧换新”政策如何落地？目前实施效果如何？还有哪些痛点和难点？上海证券报记者兵分多路来到上海、广东、湖北、河南、江苏等地进行调研。
商品房“以旧换新”热度攀升
“以旧换新”正成为当下消化存量商品住房、激发住房消费活力的重要手段。据不完全统计，目前已有超70城推出商品房“以旧换新”的相关政策。记者实地采访了解到，不少近期推出政策的城市陆续也有成交案例落地，对撬动住房需求发挥了积极作用。
以南京为例，4月27日，南京推出存量住房“以旧换新”试点活动。记者日前来到位于雨花台区安德门大街32号的一家房产中介门店，不少年轻人结伴前来看房源、咨询“以旧换新”政策。一位房产中介透露，进入5月以来，前来门店咨询的客户明显增多，大部分客户都是为了满足改善型住房需求。
“这波‘以旧换新’操作不仅可以促进二手房交易、新房去库存，还可以降低开发商销售压力，尽快回款，一举多得。”该房产中介表示，不少同行都对接下来的房产交易有信心。
上海自5月3日起发起商品住房“以旧换新”活动，目前参与的楼盘共21个。记者日前走访位于松江区的华发·海上都荟项目，销售人员告诉记者，开发商正考虑直接收购老房子“以旧换新”。具体来说，开发商可以回收有购买新房意愿者的二手房，通过第三方机构评估旧房价格，老房子的价格既要考虑地址、房龄等综合情况，也会参考市场价格。
“初步方向是老房子可抵这边新房70%的房款。”销售人员表示，如果觉得旧房估值未达成一致，也可以参与“无忧置换”活动。具体为给予一定置换周期，如果未在规定时间内置换成功，可向开发商申请退款。据介绍，目前华发在上海推出开发商直接收购旧房模式的新楼盘，除了海上都荟，即将开盘的虹桥四季也在紧锣密鼓推进。
根据上海链家提供的统计数据，截至5月28日，通过上海链家带客“以旧换新”指定的新房项目，产生了145套新房交易，新增12套二手挂牌房源。
在湖北荆门，已有商品房“以旧换新”成功落地的案例。据介绍，这名业主129.37平方米的旧房售出514893元，购买电梯新房112.59平方米合计550000元，仅需补交35107元。旧房由荆门市住房保障中心按评估价收购，并与业主和新楼盘开发企业签订了约定“卖旧买新”相关事项的三方协议。
多地国资加速推进“收房”进度
记者梳理发现，“国企收旧换新”模式成为今年以来商品房“以旧换新”的主流，目前已有郑州、南京、武汉、苏州、无锡等近20城明确鼓励或推动国企收购购房者手中的二手房。
具体而言，“国企收旧换新”模式即地方国企国资平台按照评估价格收购存量二手房，换房者在一定范围内选定意向新房，并与开发商签订买卖合同。
5月10日，郑州市住宅与房地产业协会发布消息，即日起，取消试点期限和试点区域，在市内八区全面开展二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作。郑州成为全国首个商品房“以旧换新”从试点到全面铺开的城市。
根据计划，郑州今年将完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套，其中5000套由国资平台郑州城市发展集团有限公司收购二手住房。
5月24日，郑州城发安居有限公司（郑州城市发展集团有限公司全资子公司）工作人员表示，截至5月23日，“以旧换新”报名4846组，有效登记2290组，完成新房意向认购数量281组，其中35组已完成正式收购协议签订。记者在采访中了解到，此次其收购二手房源不是为了销售，而是用作保障性租赁住房，收购之后会对房源进行一定改造，进一步满足新市民、新青年的租住需求。
在南京，市属国企南京安居建设集团有限责任公司（简称“南京安居集团”）率先推出存量房“以旧换新”活动，正受到消费者欢迎。
5月24日，记者来到南京安居集团“以旧换新”咨询接待处，两部咨询电话不停地响，工作人员一直处于介绍、登记、答疑环节中。虽然是工作日，但上午短短两小时，20多名意向换房者陆陆续续来到咨询处，了解“以旧换新”流程、手续等。
“国资公司出手进行房屋评估、交易，公平公正有保障，同时有效解决了二手房市场当下面临的交易难、手续繁、周期长的痛点，促进了存量房的交易流动。”南京安居集团副总经理王胡浩介绍，截至5月20日，南京安居集团共收到咨询客户3450组，缴纳新房意向认筹金的换房人达515组。5月20日，首批次100套房源线下验房评估结果已完成，52组客户确认成交，新房成交量明显加速。
值得一提的是，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定购房补贴，也是地方政府进一步促进购房者“以旧换新”的重要举措。
根据武汉市的有关政策，2024年12月31日前，对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原自有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。
同时，武汉市多个城区提出了“一区一策”的落地举措。比如武汉市汉阳区规定，在汉阳区就业已正常缴纳社保、个税人员分别累计满1年以上（含1年），在本区内购买新建商品住房，属于个人（家庭）首套住房，按已缴纳契税额度50%给予补助。
记者从汉阳区一处在售楼盘了解到，以一套面积为122平方米的房源为例，叠加省市区“以旧换新”优惠及开发商让利，最终能享受约6万元的综合优惠。
政策执行仍存优化空间
记者在采访中了解到，当前，商品房“以旧换新”处于起步阶段，实施时间较短，各地“以旧换新”政策仍有一定的优化空间。
“国企收旧换新模式，由于信用背书受到欢迎，但涉及资金量大，收购规模整体有限。”河南一房地产资深人士表示，以郑州为例，今年国资计划完成5000套二手房收购任务，以一套100万元的价格计算，合计需要50亿元，“这对地方财政而言，仍是不小的负担。”
该人士进一步表示，面对市场上量大面广的二手房，国资有限数量的“以旧换新”，能在缓解当前房地产市场基本面上发挥多大作用，仍需进一步观察。此外，国资收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等，后续也存在资金平衡、盈亏的考验。
采访中，也有换房者对“换新”存有顾虑。“目前市区内可供选择的楼盘较少，尤其是优质的改善型楼盘。”家住郑州市金水区的高女士表示，其旧房已经进行了郑州市“以旧换新”的登记，而根据相关规定，旧房经过现场探看后，需要在30天内确定新房意向。“我已经看了半个多月时间了，想找位置好、价格合适的楼盘很难，现在置换的时间也不能延长。”高女士说。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，未来通过消化存量房产的方式来满足配租型或者配售型保障房需求，或成为一种重要的方式，其中关键是要遵循市场化、法治化和商业可持续的原则。此外，政府还应制定规则，确保各项优惠政策能落地，比如契税减免、中介费减免等。同时，要发挥房地产中介行业协会和房地产行业协会的作用，让业主更放心地参与到“以旧换新”中。